In diesem Blogartikel erläutere ich die wichtigsten englischen Fachbegriffe und Vokabeln rund um den Verkauf von gewerblichen Immobilien.
Der erste Schritt im Verkaufsprozess ist üblicherweise die Erstellung eines Investment Memorandums (engl. auch „sales particulars") durch den Verkäufer. Das Investment Memorandum enthält Zahlen und Fakten zu der zu veräußernden Immobilie, zu ihrem Mikro- und Makrostandort sowie zu dem sozioökonomischen Profil der jeweiligen Region. Zudem beinhaltet es Informationen zum Mietertrag, dem Mieterprofil, einschließlich Bonitätsbewertung, und Wertentwicklung.
In meinem Beitrag erläutere ich nützliche Vokabeln und Ausdrücke anhand von Beispielsätzen. Die entsprechenden Begriffe sind jeweils fett markiert. Bereit? Los geht's:
„The property is prominently situated on Seine Road.” „We have conducted an internal inspection of the building and determined that the build quality and flexibility it offers are excellent.” „The income is secured for the next 9 years by a good covenant.” „The lease is indexed to CPI.” „At a purchase price of 30 million pounds, the NIY comes to 6%.”
Werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Vokabeln:
Der Ausdruck „prominently situated” bedeutet, dass das Gebäude einen zentralen Standort mit ausgezeichneter Sichtbarkeit aufweist. Ein weiteres Beispiel: „The department store is prominently situated and there is high foot traffic in the area.”
Der Begriff „build quality” bezieht sich auf die Qualität der Gebäudesubstanz und der Bauausführung. Beispiel: „We’re looking for a prestigious office property with excellent build quality.”
Der Begriff „flexibility” bezieht sich in diesem Zusammenhang auf die Flexibilität der Gebäudegrundrisse und die Eignung für verschiedene Nutzungsarten wie Büro, Einzelhandel oder Gebäudetechnik.
- Der Begriff „covenant” bezieht sich auf finanzielle und rechtliche Hintergrundinformationen zu den Mietern einer Immobilie. Beispiel: „This is an up-and-coming location. We’re expecting to attract a number of strong-covenant tenants looking for office space in the area.”
„Indexation” und „CPI”: Der Begriff „indexation” (dt.: „Indexierung”) bezieht sich auf ein System für die Durchführung von Mieterhöhungen. In unserem Beispiel ist die Mieterhöhung an den „CPI” geknüpft. Die Abkürzung „CPI” steht für „consumer price index” (dt. Verbraucherpreisindex). Dieser misst die Entwicklung der Verbraucherausgaben in einem bestimmten Land.
Die Abkürzung „NIY” steht für „net initial yield” (dt.: Netto-Anfangsrendite), die sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis und Mietertrag einer Immobilie ergibt. Beispiel: „A US-based institutional investor has made an offer reflecting an NIY of around 5.75%.”
Kommen wir zu weiteren Beispielsätzen. Die jeweils fett gedruckten Vokabeln werden im Anschluss erklärt:
„Paris King Tower encompasses 3,876 sqm of office space leased to Golden Tenants until September 2030 with a break option in 2027 at a rent of 28 pounds per sqm.” „The asking price is quoted at 20 million euros, reflecting an NIY of 6.6%.” „Ultimately sold to the purchaser for a price reflecting an NIY of 6.4%.”
Das Verb „to encompass” (dt.: etw. „umfassen” oder „beinhalten”) hat eine ähnliche Bedeutung wie „to include” oder „to contain”. Beispiele: „The property encompasses 156,000 sq ft.” „The building permit encompasses repaving the access road.”
In den USA und Großbritannien ist das metrische Einheitensystem eher ungebräuchlich. Dies gilt natürlich auch für die Flächenangaben im Immobilienbereich. Im angloamerikanischen Sprachraum ist hier statt der metrischen Einheit Quadratmeter das Flächenmaß „square foot” allgemein gebräuchlich. Immobilienexperten sollten sich den folgenden Umrechnungsfaktor merken:
1 Quadratfuß (square foot, sq ft) = 0,0929 Quadratmeter (m²)
Das heißt: 65,000 sq ft = ca. 6039 m²
Der Begriff „break option” bezeichnet den Zeitpunkt, an dem ein Mieter einen Mietvertrag vorzeitig kündigen kann („Sonderkündigungsrecht”). Beispiele: „Our lease runs for another 5 years, but we have a break option coming up in 3 years.” „Our lease does not contain any break options. We will have to stay at the site until the lease expires.”
Der Begriff „asking price” bezeichnet den Preis, zu dem eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird. Beispiel: „The original asking price was $37 million. After several rounds of negotiations, we sold the property for $35.5 million.”
Die folgenden Beispielsätze enthalten weitere Begriffe und Ausdrücke, die typischerweise in einem englischen Investment Memorandum verwendet werden.
„The retail park features a strong-covenant anchor tenant. The complete rent roll is provided as an annex. Blended WALT for all three buildings comes to 10 years and WAULT to 6.5 years. Rents run between €28 and €30 per sqm with approximately 15% over-rented. Total rental income comes to €1.5 million p.a. Two leases with key tenants are set to expire at the end of next year. Re-leasing will require significant Capex and tenant incentives."
Der Begriff „anchor tenant” (dt.: Ankermieter) bezeichnet den wichtigsten Mieter einer Immobilie nach Mietfläche und -ertrag. Beispiele: „We just opened a shopping mall in Birmingham and are happy with the anchor tenant we were able to attract.” „The anchor tenant has informed us that it will not renew its lease. We’re already in negotiations with a major UK department store to move in.”
Der Begriff „rent roll” bezeichnet ein Mieterverzeichnis mit Einzelheiten zu den aktuellen Mietverträgen. Beispiel: „Please refer to the rent roll in section 7 to learn more about rental levels and WALT.”
Damit kommen wir zu den Begriffen „WALT” und „WAULT”. Das Akronym WALT steht für „weighted average lease term” und bezeichnet die durchschnittliche Laufzeit der laufenden Mietverträge in einer Immobilie. WAULT steht für „weighted average unexpired lease term” und bezeichnet die durchschnittliche Restlaufzeit (also noch verbleibende Laufzeit) der Mietverträge in einer Immobilie. Das Wort „blended” bedeutet, dass der WALT für alle drei Gebäude berechnet wurde.
Das Adjektiv „over-rented” bedeutet, dass der mit dem Mieter vereinbarte Mietpreis über dem aktuellen Marktniveau liegt, d.h. falls der Mieter aus der Immobilie auszieht, bezahlt der neue Mieter gegebenenfalls eine geringere Miete. Im umgekehrten Fall liegt der vereinbarte Mietpreis für eine Immobilie unter dem aktuellen Marktniveau. Damit ist die Immobilie „under-rented”. Beispiele: „The real estate market has been struggling for some time. Some of our retail units are over-rented.” „The property market has been booming in recent years and our retail park in London is under-rented. Next year, we’ll be able to renegotiate rents.”
Die Abkürzung „p.a.” steht für „per annum” und bedeutet „pro Jahr”. Der Ausdruck „on an annual basis” hat dieselbe Bedeutung. Beispiel: „The property generates rental income of roughly $1,000,000 p.a.”
Das Verb „to expire” (dt.: „ablaufen” oder „verfallen”) bezieht sich auf den Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag endet. Hinweis: Für die entsprechenden Substantive gilt, dass „expiration” in den USA und „expiry” in Großbritannien gebräuchlich ist.
Der Begriff „re-lease” wird verwendet, wenn ein Mieter aus einer Immobilie auszieht und ein neuer Mietvertrag mit einem neuen Mieter verhandelt werden muss. Beispiel: „Our anchor tenant has terminated its lease. We’ll have to find a new tenant soon and re-lease the space to avoid rental income loss.”
Das Akronym „Capex” steht für „capital expenditure” und bezeichnet erforderliche Investitionsausgaben von Vermietern oder Investoren für Immobilien oder einzelne Mieteinheiten. Beispiel: „It will require significant Capex to comply with new environmental regulations.”
Der Begriff „tenant incentives” (dt.: Mieteranreize) bezeichnet Vergünstigungen oder Nebenleistungen, die der Vermieter einem Mieter gewährt. Typische Beispiele für tenant incentives sind mietfreie Zeiträume und mieterspezifische Ausbauten in einer Immobilie oder einer Mieteinheit.
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